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老凤凰平台客服电话-对不起!西三环双地王10万+项目我却只能给4分

2019-12-25 16:14:37  

老凤凰平台客服电话-对不起!西三环双地王10万+项目我却只能给4分

老凤凰平台客服电话,要说买房,我认为这届购房者的眼光很毒。

此话怎讲?

大家都知道,如今北京新房市场限竞房当道,我们回顾一下去年的几个热销项目,像金融街融府,西城天铸,有一个共性,那就是都紧邻着西三环。

其实,北京亘古不变的东富西贵理论不是没有道理的,况且三环这个地界,一直是老北京人划分城里城外的一道心理围墙,所以选西三环这个地段的房子值不值,自然心里门清儿。

壹丨first

为什么是西三环?

先来说说它的兄弟:东三环。

在很多老北漂心中,东三环就是身份的象征,没来过北京的人,对北京的第一印象也是高大上的大裤衩和国贸三期,这归功于各类电视剧多年对东三环的渲染,可以说,东三环就是北京青年现代生活的一张名片。

因此,东三环也确实配得上东富的名头,前些年北京多少豪宅都出自东三环之手。

时过境迁,随着互联网行业的兴起,中关村、望京以及西二旗等,相继以后起之秀的姿态,分流了不少东三环的热度,相比十年前,国贸的光环似乎已经黯淡了许多。

西三环就像双生子中总被忽略的那个,前些年的风头早被东三环抢光了,压抑久了,就变得性格温顺,悄无声息的背负着西贵的头衔,却总被人忘记。

越是默默无闻,越容易一鸣惊人。2015年北京房价飙涨,丰台也迎来了它的高光时刻,土拍屡现地王,曾经被遗忘的西三环,重新以王者身份回归。

西贵,终于实至名归。

前两天,沉寂多时的北京丽泽金融商务区又有新消息,借着大兴新机场和北京冬奥会这股“春风”,fbd光环聚焦下的西三环未来可期。

西三环的限竞房,虽然鲜有的降低了门槛,给了刚需一次入场西贵的机会,但是咱们今天并不是要说限竞房的,毕竟吊桥只是偶尔才会落下。

如今,西三环的区域价值不可同日而语,fbd光环下的高端改善产品各有千秋,小编也趁机去西三环溜达了一圈,并从不同地段各挑选出一个代表:西局的泰禾·西府大院、夏家胡同的懋源·璟岳和首经贸的葛洲坝北京·中国府,下面着重来说说“fbd三杰”。

贰丨second

踩盘测评,地段先行。

虽然同样临近西三环,都在丽泽商务区的辐射范围,但是从直线距离来看,泰禾·西府大院和懋源·璟岳离丽泽商务区更近一些。

轨道交通方面,泰禾·西府大院在10号线六里桥和西局两站之间,且西局为地铁10号线和14号线双轨交汇处,葛洲坝北京·中国府据实测,步行到地铁首经贸站需要至少十几分钟,虽然懋源·璟岳项目大门外就是公交夏家胡同站,但是没有地铁通勤这一项不能得分,所以地铁出行泰禾·西府大院优势明显。

自驾出行的话,都是三环边上,难分伯仲,只是从位置上来看,葛洲坝北京·中国府离三环稍微远一丢丢。

教育配套一直是丽泽片区的短板,这而最有名的学校应该属北京十二中了,虽然算丰台区不错的学校,但是也得按照考试录取,因此三个项目都没什么教育配套优势可言。

再来看看商业配套。泰禾·西府大院项目对面就是居然之家,而且居然之家里面还有盒马鲜生的门店,买家具买菜就是下个楼的事儿,实在太方便了。

另外,从西局站一出来就能看到恒泰广场,餐饮购物娱乐一应俱全。另外西局正在建设北京第二个skp,就在恒泰广场街对面。大望路skp是北京人熟知的比较高端的商业综合体,在西局建设第二个skp,得益于丽泽商务区,也说明了这个板块将来的价值。

懋源·璟岳因为出门就是三环辅路,只有一些零零散散的小店铺,还需要过天桥走到路对面。

葛洲坝北京·中国府周边现有商业配套尚未到位,主要仰仗着一公里开外的首经贸地铁站里的小吃街,或是到纪家庙附近的街边小店一带寻觅寻觅。

虽然都是高端改善项目,但是业主也是食人间烟火的,综合交通出行和周边配套来看,泰禾·西府大院可以给到8分,懋源·璟岳和葛洲坝北京·中国府最多拿4分,因为后两者生活便捷程度确实一般。

叁丨third

熟悉丰台的人知道,西丰台虽然地段不错,但是老小区多,加上发展缓慢这些因素,就导致一些小区虽然地处三、四环之间,但是价格却不敌五环外的某些小区。那么这三个项目周边二手房价格情况又如何呢?

咱们先来看西局板块。该板块小区多为新小区或次新小区,其中龙湖西宸原著均价超过13万,保利百合花园均价也早已过8万,在售的西城天铸价格也在77800元/平米,南边的西局欣园小区价格也从6万-8万左右不等。

懋源·璟岳附近小区较少,几个老小区价格都在5万左右,热度不高。

而首经贸板块,成交量比较大的二手房小区是万年花城和三环新城,其中三环新城为经适房,均价5万左右,小区氛围一般,物业相当于没有。万年花城分为五期,品质还算不错,均价在6万左右。另外稍微远一点还有懋源钓云台,均价11.6万。

就三个板块二手房而言,西局是丰台西三环难得的品质小区集中的板块,板块内均价8万左右,比仅一路之隔的周庄子二手房价格高出了近2万。地段相差无几的情况下,小区品质确实是保值增值的关键性因素。

在这轮二手房价格比拼中,泰禾·西府大院所在的西局板块,以压倒性优势胜出,ko另外两个项目所在板块,没有悬念。

肆丨fourth

既然都是高端改善项目,那么项目本身实力必须要过硬。

三个项目均为当年的地王,拿地时都是经过一轮轮厮杀最终摘得“当年桂冠”。

从拿地时间来排,懋源·璟岳当属三个项目中的“大哥”。该项目地块是由懋源地产在2013年7月经过63轮竞价,从数字就能想象出当年土拍时的激烈程度。该地块规划建筑面积76630平米,配建3.8万平米公租房,剔除保障房部分,其商品房楼面价高达45819元/平米,成为当年北京楼面单价最高的地块,被称为“夏家胡同地王”。

泰禾·西府大院这个2014年地王,泰禾集团经过了20轮竞价后才最终拿下,楼面价为5.5万元/平米,而业内认为,在扣除保障房以及商业还建部分后,其楼面价要超过6万元/平米。

葛洲坝北京·中国府在三者中拿地最晚,由葛洲坝“单挑”众多巨无霸联合体,在2015年10月竞得,随着北京房价的水涨船高,葛洲坝北京·中国府的楼面价最高,住宅部分7.5万元/平米,刷新了彼时的北京单价记录。

由于门卫安保森严,本次三个项目均未进入小区拍摄到内部实景图,这也从另外一方面反映了三个项目入住后的安全性是很不错的。

在项目内部设计上,葛洲坝北京·中国府打出独家研发“5g”科技的牌,想借此在其他高端改善产品中独树一帜。

但是在北京高端改善市场上,甚至中端改善市场上,拿科技说事儿的项目并不少,像是葛洲坝北京·中国府的这个“恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静”概念并不好揣测居住感受。我认为,既然是当年的地王,如果要走科技产品路线,不如在智能科技下功夫,给业主在生活上提供更便捷的居住体验,可能更有吸引力。

而懋源·璟岳的合院样板间则在现代摩登法式风格上做文章,但从项目外立面看,倒是和以往懋源的风格一脉相承。项目的设计风格听起来很洋气,但毕竟有这个经济能力的人群都在不会太年轻了吧,真正喜欢这种风格的富豪又能有多少,还是看市场反馈吧。

就从大门外看,我觉得泰禾·西府大院最讲究,仿唐朝的大门加上青铜的搭配,就两个字:阔气。很明显,西府大院就是走的是新中式风格。

园林方面,泰禾·西府大院是泰禾在北京打造的第一个院子系产品,而目前北京市面儿上泰禾院子系产品不少,就口碑来看,说泰禾是设计中式园林的一把好手并不为过。

高端改善产品自身配套也必不可少,三个项目自身都配建了会所。在功能设置上,会所内健康健身、休闲、儿童娱乐等高端服务配套应有尽有。值得一提的是,泰禾•西府大院的会所拥有京城唯一可与各大院线同步播放大片的私家影院。下个楼就能欣赏到电影院放映品质的大片儿,这点还挺小资情调的。

最后,落到真金白银上,咱们还得精打细算一下。

葛洲坝北京·中国府楼面价最高,加上近两年政府对于房价的管控因素——8万元价格红线,导致企业在项目定价上与预售证审批上困难重重,该项目也是“拖”了三年。而懋源·璟岳也是在调控的高压之下,趴窝了五年。即便是拿证后,两个项目也没“大大方方”放出房源。

如果说葛洲坝北京·中国府是楼面价高盈利空间小,对于房源销售采取“遮遮掩掩”的迂回策略也情有可原,那么对一家年产值仅40多亿元的中小规模房企来说,懋源的资金面承受的压力可想而知。

曾有媒体从公开系统查询到,早在2015年10月下旬,懋源地产便将夏家胡同项目所属土地及现房抵押给了长城资产;2016年,更进一步将项目公司全部股权质押给了长城资产。

作为曾经的北京地王,懋源·璟岳从拿地那一刻起,资金风险就高出普通地产项目。在其待字闺中的五年里,随着投入的增加,资金风险不可避免地继续累积。前阵儿有小道消息说,懋源·璟岳近期降价了,看来市场上同类产品间竞争激烈,不整点儿优惠吸引客户是不行了。

按照惯例,我还是要对fbd三杰进行一下总结:

1、无论是从产品定位还是价格预算上,三者都代表了京西高端改善项目的一个水平,未来丽泽商务区的发展会带来不少高端客群,而交通上也承接了大兴新机场的枢纽功能,整体发展来看,未来可期;

2、三者虽然同在西三环板块,但具体在区域内的细微差距上,如上文第二节中所说,综合来看泰禾•西府大院的综合评分最高,且11.8万的价格定位在三者中也算中规中矩,我认为西府大院可以优先考虑;

3、最后,三个项目都是高端改善产品,价位在那儿摆着,开发商也都有口碑之作,买哪个项目都没毛病,但是相比其他两个项目的“遮遮掩掩”,泰禾无论在今年年初的宣传上,还是在对客户的诚意上,都像是个想“好好”卖产品的,从这个角度,我更推荐您选择想好好卖房的泰禾•西府大院。

您看好丽泽商务区未来发展前景么?对于这三个西三环豪宅,如果是您,会选择哪个呢?欢迎您来说说~

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